Steuern und Abgaben bei Immobilien in Italien

Der Erwerb, die Nutzung und die Veräußerung einer Immobilie in Italien sind mit einer Vielzahl steuerlicher Verpflichtungen verbunden. Die konkrete Belastung hängt nicht nur von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung, sondern auch vom Status des Eigentümers und den zugrunde liegenden Rechtsgeschäften ab. Eine fundierte rechtliche und steuerliche Analyse ist daher unverzichtbar, um Risiken zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.

Steuern beim Immobilienerwerb

Beim Erwerb einer Immobilie in Italien greifen unterschiedliche Steuerarten, deren Anwendbarkeit von der Vertragskonstellation und der vorgesehenen Nutzung abhängt. Zu nennen sind insbesondere die Grunderwerbsteuer (imposta di registro), die regelmäßig auf Grundlage des Katasterwerts bemessen wird, wobei für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes oder für landwirtschaftliche Zwecke ermäßigte Sätze vorgesehen sind. Daneben kann Mehrwertsteuer (IVA) anfallen, insbesondere beim Erwerb von Neubauten direkt vom Bauträger oder bei gewerblicher Nutzung. Ergänzend fallen Hypotheken- und Katastergebühren (imposta ipotecaria e catastale) an, die für die Eintragung im Grundbuch und Kataster unerlässlich sind. Eine sorgfältige steuerliche Vorabprüfung ist hier essenziell, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden und mögliche Begünstigungen rechtzeitig zu sichern.

Besteuerung von Mieteinnahmen

Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung unterliegen in Italien grundsätzlich der Einkommensteuer (IRPEF). Eigentümer haben die Wahl zwischen der ordentlichen Besteuerung und der Cedolare secca, einer pauschalen Abgeltungssteuer, die insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen attraktiv sein kann. Bei gewerblicher Vermietung oder touristischer Nutzung kann zudem Mehrwertsteuer (IVA) anfallen. Darüber hinaus bestehen in vielen Regionen besondere Registrierungs- und Meldepflichten für kurzfristige Vermietungen, die auch steuerlich relevant sind. Eine abgestimmte Beratung stellt sicher, dass die passende Besteuerungsform gewählt und Doppelbesteuerungen unter Einbeziehung der einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen vermieden werden.

Grenzüberschreitende Besonderheiten

Für im Ausland ansässige Immobilieneigentümer stellen sich regelmäßig zusätzliche Herausforderungen. Neben der Anwendung italienischer Steuervorschriften sind die Vorschriften des Wohnsitzstaates sowie einschlägige internationale Abkommen zu berücksichtigen. Um widersprüchliche Verpflichtungen und unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden, ist eine enge Abstimmung mit Steuerexperten in beiden Rechtsordnungen erforderlich. Nur so lässt sich eine konsistente und rechtssichere Gestaltung gewährleisten.

Laufende Abgaben

Immobilieneigentum in Italien begründet auch eine fortlaufende Steuerlast. Zentrale Position ist die kommunale Grundsteuer (IMU – Imposta Municipale Unica), deren Höhe von Katasterwert und Nutzungsart abhängt. Hinzu treten die TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili), mit der Gemeinden bestimmte öffentliche Dienstleistungen finanzieren, sowie die TARI (Tassa sui Rifiuti) als Abfallgebühr, die sich an Fläche und Nutzung der Immobilie orientiert. Diese Abgaben variieren erheblich zwischen den Kommunen und sind bei der laufenden Kostenplanung zu berücksichtigen.

Steuern bei Veräußerung oder Übertragung

Auch die Veräußerung einer Immobilie ist steuerlich relevant. Erfolgt ein Verkauf innerhalb bestimmter Fristen oder zu gewerblichen Zwecken, fällt eine Kapitalertragsteuer (plusvalenza) auf den erzielten Gewinn an. Bei Erbschaften oder Schenkungen kommt die italienische Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zur Anwendung, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad, vom Katasterwert und von möglichen Freibeträgen abhängt.