Immobilienkauf in Italien

Der Erwerb einer Immobilie in Italien erfordert eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung, da sich Abläufe, Formvorschriften und Rahmenbedingungen deutlich von denen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unterscheiden. Unterschiede bestehen insbesondere bei der Rolle des Notars und der zeitlichen Abfolge der Vertragsschritte.

Zentrale Bedeutung hat neben der notariellen Beurkundung der in Italien übliche Kaufvorvertrag (compromesso), der bereits verbindliche Verpflichtungen begründet und meist mit einer erheblichen Anzahlung verbunden ist. Aufgrund seiner Tragweite und der eingeschränkten Rücktrittsmöglichkeiten sollten die Immobilie sowie der Vorvertrag stets vor Unterzeichnung umfassend geprüft werden, um Risiken frühzeitig zu erkennen.

In diesem Zusammenhang ist eine sorgfältige Due Diligence nicht nur beim Erwerb, sondern auch beim Verkauf einer Immobilie geboten, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken zu minimieren und die Transaktion auf eine sichere Grundlage zu stellen.

Kaufvorvertrag

Der Kaufvorvertrag (compromesso) ist ein verbindlicher Vertrag, der häufig bereits mit einer Anzahlung in Höhe von bis zu 10 % des Kaufpreises verbunden ist. Er kann in Italien – anders als in Deutschland – formfrei geschlossen werden und ist auch ohne notarielle Beurkundung rechtswirksam. Ein Rücktritt ist in der Regel nur unter engen Voraussetzungen möglich. Daher empfiehlt sich vor Unterzeichnung eine umfassende rechtliche Prüfung.

Notarieller Kaufvertrag

Der notarielle Hauptvertrag (rogito) ist der formgebundene Vertrag, der den Eigentumsübergang bewirkt und vor dem zuständigen Notar beurkundet wird. Er enthält regelmäßig sämtliche Vereinbarungen der Parteien in abschließender Form und bildet die Grundlage für die Prüfung der Legitimationskette, die Übertragung des Erwerbstitels sowie die Eintragung im Kataster. Abweichungen vom Kaufvorvertrag sind nur unter engen Voraussetzungen möglich. Daher empfiehlt sich auch hier eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung.

Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen

Vor Abschluss eines Immobilienkaufs ist stets auch die baurechtliche Situation sorgfältig zu prüfen. Entscheidend ist zunächst, ob für das Gebäude eine gültige Baugenehmigung vorliegt und ob die Errichtung in Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen erfolgt ist. Ebenso ist zu klären, ob spätere bauliche Änderungen ordnungsgemäß genehmigt wurden oder ob nachträgliche Legalisierungsverfahren erforderlich sind. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob die derzeitige Nutzung den geltenden Vorschriften entspricht und ob geplante Nutzungsänderungen zulässig und genehmigungsfähig sind. Die Klärung dieser Punkte ist von zentraler Bedeutung, um den Erwerb rechtssicher zu gestalten, spätere behördliche Beanstandungen zu vermeiden und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie in Italien sind – je nach Art des Objekts, seiner Nutzung und dem Status des Käufers – unterschiedliche Steuern zu berücksichtigen. Regelmäßig fallen die Grunderwerbsteuer (imposta di registro), bei bestimmten gewerblichen Transaktionen auch Mehrwertsteuer, sowie ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs laufende Grundsteuern wie IMU oder TARI an. Um die steuerlichen Folgen präzise einschätzen und gegebenenfalls optimieren zu können, arbeite ich eng mit erfahrenen Steuerberatern zusammen.